奥克兰Epsom区旧房翻新油漆

室内外油漆和露台阳台等油漆工作全包。

旧房改造项目在很多时候比新房建造要更加难以准确估计实际完成的成本和工期,所以在过程中对建筑商来说沟通成本也相对高,主要原因是:

1. 一般来说会缺乏详细图纸的施工指导
2. 一些问题在老旧设施拆除后才能发现,比如承重结构,内部结构,管线老化等
3. 一些局部设计已经不能满足新的政府建筑审批标准,所以要更新,还要涉及到重新审批:费用,工期,施工方法都要改变,一定会带来费用的增加

以最近进行中的这套位于奥克兰EPSOM的房子改造为例,在进行户外平台重建的时候,会发现旧的支撑很多都是100mm宽的木桩,但是如果要新建,需要满足新的建筑标准,户外木桩至少要125mm, 施工方法也跟过去有很多不同,规范很详细,还有预埋深度和水泥桩的处理,都要满足标准才能验收,本来是要预期的简单重建,就直接变成了拆除后新建才能完全满足政府审批的条件。(新加了感应式台阶照明)

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添加了楼梯。

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旧式样的围栏,转成幕墙式处理。

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内部所有墙壁和顶部都重新换了板子,电路全部新铺设。

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地板和门框也全部换了新的,但是保留了传统式样的木门。这样比新房建造直接运来带框的门直接安装在工艺上要求高了很多,要求定制门框的精度要完全配合老的木门。

new-floor

屋顶一角改为阳光房形式,方便主入口采光,屋顶的改动需要审批。这部分需要额外画图纸,证明新的处理,第一不影响建筑结构,不会产生问题;第二透明屋顶形式本身符合新的建筑规范。画图纸和递交审批一要花钱,二要额外精力处理,三要等待时间。

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二楼窗子替换为新的样式。

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关于什么样的改动需要经过审批什么样的不需要,这个在重建过程中,有一些标准的建筑规范指导,大体可以理解为涉及到结构性变化的,涉及到房屋与外界气候关系的部分都需要有审批,也需要留存施工图纸和施工过程记录作为存档。

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