Mt Roskill 出租房油漆

这是一个位于奥克兰中南区Mt Roskil的一套出租房。房子本身看上去不太起眼,购买价位也不太高。到手后从来从来没有整修过,就按照当时的状态收拾了一下出租了几年。因为位置好所以从来没有空置过。最近房主需要趁着房客搬走需要重新油漆一下再上市出租,希望获得更高出租回报。

车道和车棚整修油漆

首先是前院,基于过去租户的经验,车道需要拓宽。以前右侧加了一条,经年累月,已经破碎了很大一部分。照片的上的棚子显得破败,也没有用,要拆除掉。

前院车道不够宽

需要拆除旧的整条水泥。另外车棚整体拆除了。这些是前院的主要整修:拓宽车道,拆除车棚和雨棚。雨棚拆除并不复杂也没有什么特别之处。如果愿意动手,自己拆除也可以。这里贴别的地方时车道水泥路面的处理。为什么原来加的水泥路,很快就破碎了呢?有几个可能的原因: 1. 泥土地面处理的不好,深度不够或者不够平整;2. 底层没有铺沙石和碎石块,这样水泥浆可以通过渗透于地面保持更好的结合;3. 更理想的操作,是在原来的水泥块上通过膨胀螺丝安装钢筋龙骨,沿着地面铺开并有适当数量的钢锥插入地面,当然这种操作费时间也增加很多成本,所以并不多见。

这次的目的主要是拓宽和平整,房主也不想花太多钱在这个地面问题上,所以就采用基础的操作。

前院车道拓宽

后院围栏整修和地面硬化处理

后院的部分比较主要,整修后希望更多利用后院空间。这是之前的后院,右侧草地,墙上是葡萄树,网罩是为了防止鸟去吃的,这些都是租客家种植的。很可惜的是经过这次后院地面硬化,这些葡萄就牺牲掉了。

后院空地

预处理很粗暴,胸口碎大石,体力活儿!没用碎石机因为太吵,钢锥铁锤敲出来的。这些都得运走,都是时间油费和体力啊。

混凝土地面拆除

所有破损的区域都敲掉了。

运走混凝土碎块

这是与前院结合的部分。管子是雨水导管,破损的部分换装了新管子。

部分拆除地面水泥

这是完成后的效果,只保留了比较完好的一部分。

后院整体地面硬化

院子另外一侧的要重新处理的一是水泥地面,而是栅栏。这是之前的状态。

后院路面硬化

另外一个角度再看。好像还说的过去。貌似还可以。但是业主决定重新做一下这块儿。

原来用作晾晒衣服

胸口碎大石的工作又开始了。两个管子是雨水槽。

旧水泥地面粉碎

转件部分也要碎掉。

敲碎混凝土地面

新补上的围栏,一点点木工活,就一起做了。如果再请一个人,又会增加不少费用。原来一部分坏了,而且左侧有个缺口。

后院的栅栏损坏

这是修理以后。

现在围栏整齐了

还不错,粗糙而有效。木料是部分购买新的,部分使用拆雨棚木材处理了一下之后使用。
新木围栏安装好以后

室外部分整体比较粗暴,但是很见效。主要是移除很多无用的设施如雨棚等,维护围栏,重新浇筑水泥地面。这些是一个人两天的工作。由长期的伙伴Denis Day一人完成。同时这所房子作为出租屋的好处是虽然是一个房子,但是中间隔离开,房子两侧是分别出租给两户人家的。中间的栅栏也重新做了,是全部手工现场根据情况制作的,木条一点点做好。

fence-make-up

从另外租户一侧看过去完整的是这样的。

 

花格隔断

整体完成用了三天半时间,工钱是$300一天,总计1050刀。材料是根据实际购买发票客户多退少补预先支部的,额外收取材料费的15%作为购买运输和时间的人工费用。

 

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